Zmiany prawne mogą opóźnić inwestycje

- Ministerstwo proponuje wprowadzenie do prawa budowlanego nowej formuły projektu budowlanego. Ma się on składać z projektów: inwestycyjnego i technicznego. Wnioskując o wydanie pozwolenia na budowę konieczne stanie się załączenie wyłącznie projektu inwestycyjnego. W teorii rozwiązanie będzie szansą na usprawnienie procesu wydawania pozwoleń na budowy, ponieważ urzędnicy – dotychczas badający obszerne projekty budowlane – będą weryfikować wyłącznie część inwestycyjną, określającą usytuowanie i podstawowe parametry budów. W tym wypadku również inwestor odczuje większą elastyczność w tworzeniu szczegółowych rozwiązań projektowych, ponieważ będzie miał możliwość dokonywania wielokrotnych zmian w projekcie technicznym, jeśli tylko pozostanie on zgodny z projektem inwestycyjnym – mówi Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland.

W praktyce, zdaniem Jana Jarosłąwskiego, propozycja Ministerstwa może rodzić wiele problemów. Po pierwsze - w projekcie inwestycyjnym powinna zostać zawarta informacja o liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Nierzadko w trakcie prowadzenia inwestycji, ilość powstałych mieszkań ulega zmianie. Często są one dzielone lub łączone, dlatego na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę, podanie ich dokładnej liczby wydaje się niemożliwe. - Niebagatelne znaczenie mają tu również nowe przepisy ustawy o własności lokali, z których wynika, że ustanowienie ich samodzielności następuje zgodnie z pozwoleniem na budowę. Jeśli więc ilość mieszkań ulegnie zmianie i będzie różnić się od tej wskazanej w projekcie inwestycyjnym (stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę) to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby kolejnej zmiany w pozwoleniu na budowę – podkreśla Jarosławski.

Projekt inwestycyjny ma zawierać również „podstawowe rzuty, przekroje i widoki elewacji obiektu budowlanego”. Pojawia się pytanie, czy te informacje dostarczą wystarczającą ilość danych, by umożliwić sąsiadującym inwestorom dostosowanie ich projektów, chociażby do wymogów zachowania dostępu do światła i słońca?

- Istnieje ryzyko, że dane zostałyby zawarte dopiero w projekcie technicznym, udostępnianym przez kierownika budowy wyłącznie na żądanie organu nadzoru budowlanego. Tym samym okoliczni mieszkańcy tracą możliwości zapoznania się z ważnymi dla nich parametrami technicznymi projektu – alarmuje prawnik Skanska Residential Development Poland.

Problematyczne mogą się również okazać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zgoda na takie odstępstwa ma być udzielana nie jako postanowienie ale jako decyzja. Jan Jarosławski zaznacza, że od decyzji przysługuje pełen katalog środków odwoławczych, w tym nadzwyczajnych, a jej ewentualne zaskarżenie mogłoby znacząco wydłużyć proces inwestycyjno-budowlany.

- Ustawa inwestycyjna wprowadza również termin – jeden rok - na wykorzystanie zgody na odstępstwo. W praktyce oznacza to, że w tym okresie koniecznie jest wszczęcie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę lub zatwierdzenia projektu inwestycyjnego, aby decyzja ta nie wygasła. Rozwiązanie to wydaje się mieć na celu raczej dyscyplinowanie inwestorów, a nie ułatwianie im procesu inwestycyjnego. Podobnie ograniczenie okresu, w którym można wystąpić o odstępstwo – jedynie przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu inwestycyjnego oraz przed złożeniem wniosku o zmianę tych decyzji – uważa prawnik Skanska Residential Development Poland.