W Warszawie jest sporo powierzchni do uwolnienia

O zainteresowaniu polskim rynkiem przez nowych inwestorów i poszukiwaniu atrakcyjnych – zabudowanych – gruntów w Warszawie rozmawiamy z Danielem Puchalskim, dyrektorem Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL.

Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL: W ciągu ostatnich dwóch kwartałów dostaliśmy zapytania od nowych inwestorów z takich krajów jak Łotwa, Ukraina, Słowacja, Czechy, ale i z Wielkiej Brytanii. Było to 9 nowych podmiotów kapitałowych, które są w stanie zrealizować inwestycje obejmujące minimum 10 000 mkw. Większość z nich poszukuje gruntów pod nowe projekty – głównie mieszkaniowe, choć pojawiają się też fundusze zainteresowane gotowymi inwestycjami biurowymi i kwota 300-400 mln euro ich nie przeraża. Jeden z inwestorów zakłada budowę projektów wielofunkcyjnych o powierzchni nawet ok 100 000 mkw. Tyle optymistycznych informacji na temat inwestorów, natomiast z naszego doświadczenia wynika, że takie badanie rynku rzadko kiedy kończy się wejściem na rynek Polski większą liczbą firm niż 1 na 10.

Dziś na rynku zauważamy coraz bardziej tendencję, że inwestorzy szukają innych możliwości niż działki typu greenfield. Podaż standardowych gruntów jest coraz mniejsza, stąd też poszukiwane są stare magazyny, które mogą być zlokalizowane nawet w centrum Warszawy, na Mokotowie, czy na Woli. Pod uwagę brane są także starsze budynki biurowe, które będą wyburzane lub przebudowywane. Wszystko jest też oczywiście determinowane przez aktualny plan miejscowy, studium zagospodarowania kierunków rozwoju. Inwestor może się zdecydować na konwersję danego budynku na inną funkcję. Działa to praktycznie w każdą stronę, pod warunkiem, że analiza opłacalności danego projektu wypada pomyślnie w ujęciu mieszkaniowym, biurowym czy hotelowym.

Z naszych obliczeń wynika, że w Warszawie - w Śródmieściu, na Woli i Powiślu jest potencjalnie nawet 600 000-700 000 mkw. powierzchni użytkowej mieszkaniowo i biurowej , która mogłaby być wybudowana. Mówimy o obiektach typu magazynowo-biurowego, mających po 20-25 lat i więcej , czekających na wyburzenie bądź zgody konserwatorskie. Nie bierzemy pod uwagę projektów w budowie, przygotowywanych do realizacji, czy takich, co do których toczą się już negocjacje. Chodzi o lokalizacje położone na obszarze, co do którego dopiero uchwala się plan miejscowy, lub tych, które dopiero mogą być uwolnione, a ich właściciele jeszcze nie myśleli o sprzedaży lub są w trakcie uzyskiwania odpowiednich zgód i pozwoleń. Dodatkowy potencjał postrzegamy w starzejących się biurowcach, które stopniowo do nas trafiają, a ich właściciele szukają strategii wyjścia, niekoniecznie na rynku kapitałowym.

Teoretycznie może zostać uwolniona na przestrzeni od trzech do dziesięciu lat. Należy zaznaczyć, że wiele zależy od kwestii spadkowych, roszczeń reprywatyzacyjnych, uchwalania planu miejscowego oraz sposobu, w jaki te tereny będą sprzedawane i jak wówczas będzie zachowywał się rynek.

Takie rynki jak Wrocław w dalszym ciągu są dobrze postrzegane, ponieważ tam inwestor otrzymuje od urzędów odpowiednią pomoc, a oczekiwanie na decyzję jest znacznie krótsze. W czołówce miast przyjaznych inwestorom jest również Gdańsk i Łódź. W przypadku Warszawy widzimy poprawę, choć w dalszym ciągu procedury trwają zbyt długo.

Jeśli chodzi o Wschód, ruch zauważalny jest w Lublinie. Jeszcze kilka lat temu rynek biurowy w tym mieście praktycznie nie funkcjonował, dziś kolejne obiekty są w budowie i przygotowaniu. Gdybyśmy mieli wskazywać miejsce na hub biurowo-biznesowo-outsourcingowy dla wschodniej Polski to mógłby być to Lublin, ale na pewno w nieco dalszej perspektywie. Pamiętajmy, że jeszcze nie tak dawno Trójmiasto czy Poznań było „eksperymentalnym” rynkiem dla inwestorów lokalnych ,a dopiero stosunkowo niedawno dołączyli najwięksi gracze biurowi operujący na warszawskim rynku i innych rynkach regionalnych.