Rynek magazynowy: podwyżki cen gruntów i stawek czynszów nieuniknione

Pandemia stała się motorem napędowym całego rynku magazynowego, przede wszystkim dzięki prężnemu rozwojowi e-commerce. Możemy spodziewać się, że ten rok będzie równie pomyślny dla branży, co 2020. Przemawiają za tym wyniki z okresu od stycznia do czerwca, a także spodziewana czwarta fala COVID-19, która może przyczynić się do jej dalszego rozwoju - komentuje sytuację rynkową Artur Szczepanek, Project Manager w Hines Polska. W pierwszej połowie roku podaż powierzchni magazynowej w budowie przekroczyła 3 mln mkw. Według AXI IMMO w okresie od stycznia do czerwca deweloperzy oddali do użytku ponad 1 mln mkw. magazynów, jej łączne zasoby wyniosły niemal 22 mln mkw. – Pandemia przyspieszyła rozwój handlu elektronicznego, co odzwierciedla struktura popytu w podziale na branże. Najbardziej aktywnymi w analizowanym okresie byli najemcy z sektora logistycznego, w tym firmy kurierskie, e-commerce oraz handel tradycyjny. Zgodnie zanalizami JLL, w ujęciu geograficznym zainteresowanie najemców było skierowane na Wielką Piątkę. Niemniej jednak, spośród innych lokalizacji, wyróżniały się Szczecin i Trójmiasto oraz Kujawy iKraków – mówi Artur Szczepanek, Project Manager w Hines Polska. Ekspert zwraca uwagę na niski poziom wskaźnika pustostanów, który według analiz CBRE spadł na koniec czerwca o 1 p.p. w porównaniu r/r, do poziomu 5,7%. Podkreśla również, że wzrosło zainteresowanie inwestorów magazynami w obrębie miast, a wśród największych transakcji na rynku przeważały kontrakty dotyczące powierzchni magazynowej do obsługi e-commerce. – W pierwszych sześciu miesiącach 2021 roku wzrosły ceny gruntów inwestycyjnych, szczególnie tych położonych w pobliżu miast i wzdłuż ważnych szlaków komunikacyjnych. Są to tereny najbardziej atrakcyjne logistycznie, a więc cieszące się największą popularnością wśród inwestorów i deweloperów magazynowych. Rozdźwięk pomiędzy cenami gruntów inwestycyjnych, w zależności od lokalizacji, pozostaje ogromny. Przykładowo ceny w Warszawie zaczynają się od 600 zł/m², natomiast wlokalizacjach podmiejskich, o większej dostępności terenów, można nabyć działkę już za 120 zł/m², a nawet taniej. W kwestii wartości średnich czynszów nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian. Według CBRE lekki wzrost cen nastąpił m.in. w Warszawie, co spowodowane jest wzmożonym zainteresowaniem lokalizacjami miejskimi. Tego typu tereny w dalszym ciągu pozostają najdroższe. Mimo wszystko ceny nieruchomości magazynowych w Polsce, jak i generowane przez nie zwroty, pozostają atrakcyjne, wporównaniu do Europy Zachodniej, co w znacznym stopniu przyciąga inwestorów zagranicznych zarówno z Europy jak i Stanów Zjednoczonych czy Azji – komentuje Artur Szczepanek. Project Manager w Hines Polska zaznacza, że uwagę deweloperów przyciągają coraz częściej mniejsze ośrodki położone w Polsce Wschodniej i przy granicy zachodniej, które są dogodne dla najemców obsługujących dostawy w obrębie państw sąsiadujących z Polską. – Nowe centra logistyczne będą pojawiać się również na prężnie rozwijających się terenach na Pomorzu – w Trójmieście i Szczecinie, a także na południu kraju, w okolicy Krakowa. Kolejne inwestycje planowane są też na rynkach wschodzących w rejonie Bydgoszczy i Torunia oraz Kielc. Dobre wyniki polskiego rynku magazynowego w pierwszej połowie 2021 roku dają nadzieję na dalszy dynamiczny rozwój tego sektora. Jeśli warunki ekonomiczne będą sprzyjające, możemy spodziewać się utrzymania wysokiego popytu oraz aktywności deweloperów i inwestorów. Wydaje się, że wzrost cen gruntów inwestycyjnych, a także podwyżka stawek czynszów są nieuniknione, szczególnie biorąc pod uwagę niski poziom pustostanów w ostatnim czasie. Jeżeli chodzi o lokalizacje, to dla formatów last mile oraz SBU powierzchnie w obrębie miast jak i w ich bliskim sąsiedztwie będą najbardziej pożądanymi, między innymi z uwagi na komunikację oraz dostępność pracowników, ale także krótki czas dotarcia do klientów. Oczywiście dla operatorów big box te argumenty również są istotne, jednak ceny gruntów, które w znacznej mierze przekładają się na wysokość czynszów, skłaniają zarządy do wybierania lokalizacji bardziej oddalonych od ośrodków miejskich – kwituje Artur Szczepanek.