Co z wkładem własnym, czyli przeszkody na rynku nieruchomości

Raport powstał z inicjatywy HRE Think Tank, w zarządzie którego zasiedli: Maciej Grabowski, prezes Fundacji Centrum Myśli Strategicznych, Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate oraz Michał Sapota, prezes Murapolu.

- Upubliczniając raport, chcemy rozpocząć ogólnopolską debatę na temat funkcjonowania szeroko pojętego rynku nieruchomości. Pierwszy nasz raport koncentruje się na zagadnieniu związanym z jedną z kluczowych kwestii, czyli wkładem własnym, potrzebnym do zaciągnięcia kredytu na mieszkanie. Pokazujemy zjawisko w różnych ujęciach – bankowym, regulacyjnym, socjalnym. Odwołujemy się też do innych rynków. Żaden z pokazanych modeli nie jest idealny. Musimy wypracować zatem własny wzorzec, pasujący do polskich realiów i polskiego inwestora, uszyty niejako na miarę – mówi Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate.

Wymagany obecnie 20-procentowy wkład własny dla zaciągnięcia kredytu na nieruchomość, jest barierą wykluczającą wielu nabywców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze mieszkanie. - Chcemy ten stan rzeczy zmienić. Odbędzie się to z korzyścią zarówno dla społeczeństwa, sektora nieruchomości oraz bankowego, jak i dla polskiej gospodarki. Wierzę, że merytoryczna dyskusja i nasze racjonalne argumenty trafią na podatny grunt – dodaje Michał Cebula.

- Jaki miks regulacyjny zapewni zarówno rozwój rynku nieruchomości, jak i stabilność sektora finansowego? Zapewni rozwój gospodarczy i budowę fundamentów materialnych na przyszłość? Takie pytania będziemy stawiać i formułować zdecydowane odpowiedzi. Sam rynek finansowy nie wypracuje odpowiednich na długi okres standardów – pokazały to kredyty frankowe czy brak kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową obecnie. Regulator krajowy czy europejski może stosować zbyt zachowawcze i nieelastyczne podejście wykluczając część klientów z rynku. W naszej sytuacji, gdy zaufanie Polaków do rynków finansowych jest niskie, wymuszone ograniczenie przyszłej konsumpcji przez spłatę kredytu mieszkaniowego jest budowaniem naszego majątku na przyszłość. Nasze wynagrodzenia będą się zbliżać do europejskich. Powinniśmy również myśleć o budowaniu majątku Polaków, bo pozostaje on wielokrotnie niższy niż naszych zachodnich sąsiadów – podkreśla Maciej Grabowski.

Autorzy raportu w rekomendacjach końcowych zwrócili uwagę, że zróżnicowanie ryzyka kredytowego wobec gospodarstw domowych biorących kredyt mieszkaniowy na różne cele (zakup pierwszego mieszkania, zakup mieszkania na cele inwestycyjne), należałoby uwzględnić przy zasadach konstrukcji wskaźnika LtV (wielkość kredytu do wartości nieruchomości). Niższe ryzyko kredytobiorców finansujących zakup pierwszego mieszkania powinno być odzwierciedlone w wyższym LtV dla takich kredytów (np. LtV o poziomie 100%). Ze względów ostrożnościowych można taką preferencję powiązać z limitem wielkości udzielanego kredytu (np. 350 000 zł). Takie rozwiązanie otworzyłoby rynek kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o niskim ryzyku kredytowym, nie stwarzając przy tym zwiększonych zagrożeń systemowych.

- Prezentowany obecnie raport, rozpoczynający cykl tematycznych publikacji, zawiera istotne z punktu widzenia całej branży analizy i rekomendacje dla rynku mieszkaniowego. Wierzę, że zarówno omawiany dzisiaj materiał, jak i każdy kolejny, który powstanie w ramach Think Tanku, będzie źródłem cennych informacji dla wszystkich uczestników polskiego rynku mieszkaniowego, począwszy od ustawodawcy i instytucji finansowych, przez deweloperów, po klientów zainteresowanym nabyciem mieszkania – zaznacza Michał Sapota.

W Raporcie czytamy, że w przypadku Polski, przy ocenie skuteczności stosowania LtV należy brać pod uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych, jako czynnika destabilizującego prawidłowe funkcjonowanie rynku nieruchomości i rynku kredytowego. W warunkach portfela kredytów mieszkaniowych opartych w kraju w 100% na zmiennej stopie procentowej można wprowadzić odmienne wielkości LtV przy różnym reżimie stóp procentowych. Niższe ryzyko związane z udzielaniem kredytów mieszkaniowych na stałą stopę procentową powinno być uwzględniane przy konstrukcji LtV. Takie kredyty należałoby objąć zwiększonym wskaźnikiem LtV np. w wysokości 10 punktów procentowych, wyższych niż obecnie stosowane standardowe limity LtV.

Autorzy rekomendują między innymi rozważenie zmniejszenia wkładu własnego przy niższym wskaźniku DTI, czyli udziału płatności związanych z obsługą kredytu, np. poprzez zwiększenie LtV do 100% przy obniżonym wskaźniku DTI (dług od dochodu).

Ważnym elementem oceny kondycji rynku nieruchomości jest prowadzenie systematycznego monitoringu, zarówno sektora, jak też rynku kredytów mieszkaniowych z wykorzystaniem narzędzi wczesnego ostrzegania o pojawiających się ryzykach lub wskazujących na narastanie bańki cenowej na rynku nieruchomości. Jednym z rozwiązań mogłoby być ścisłe i elastyczne powiązanie zmiany poziomu wskaźnika wkładu własnego ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. W sytuacji bardzo dobrej koniunktury na rynku nieruchomości i gwałtowanego wzrostu cen, automatyczne zaostrzenie wymogów w zakresie wkładu własnego mogłoby skutkować ograniczeniem presji cenowej na rynku nieruchomości. Z drugiej strony, w przypadku wejścia rynku w fazę spowolnienia, liberalizacja poziomu LtV skutkowałaby ożywieniem rynku mieszkaniowego.